Investor Pass com imóvel: residência no Paraguai em 2026

Muita gente chega à primeira conversa com a conta pronta: compro um apartamento de $200.000 em Assunção, me mudo para ele e saio com a cédula de residente permanente. Metade da conta está certa. A categoria imóveis do Investor Pass existe, começa em $200.000 e pula os dois anos de residência temporária. A outra metade não fecha, porque a Resolución MIC N° 0283/2026, assinada em 21 de abril de 2026, deixa de fora as compras para uso exclusivamente pessoal ou familiar.

O que vale é o imóvel comprado, desenvolvido ou explorado para gerar renda, valorização ou uso produtivo. Este artigo fica só nessa categoria: a prova que o SUACE aceita, a compra na planta, a faixa de fronteira que pesa para o brasileiro, os impostos e o calendário entre compra e pedido. As quatro categorias lado a lado estão no guia completo do Investor Pass.

Por que o imóvel onde você mora não conta no Investor Pass

A definição está no Anexo I da resolução, artigo 1º, alínea e. Investimento imobiliário é o capital destinado à aquisição, ao desenvolvimento ou à exploração de imóveis ou de direitos reais sobre eles, com o objetivo de obter renda, valorização do ativo ou exploração produtiva. Logo depois vem a frase que derruba muitos planos: "Esta inversión no incluye las adquisiciones para uso exclusivamente personal o familiar." Em compensação, a categoria não pede plano de negócios nem criação de empregos (Anexo I, artigo 6º).

Na prática, casa e investimento viram dois orçamentos separados. Quem quer morar no Paraguai e chegar à residência por essa via aluga ou compra a própria moradia por fora e coloca os $200.000 num ativo de renda, como um apartamento para locação em Las Mercedes ou um conjunto de salas comerciais. Só esse caso está coberto sem margem para dúvida.

As formas mistas ficam numa zona cinzenta. A norma aceita a valorização como objetivo e exclui apenas o uso exclusivamente pessoal. Se uma casa de temporada em San Bernardino, ocupada por você em janeiro e alugada no resto do ano, ainda conta como investimento, o texto não responde. Esse tipo de dúvida se resolve antes da escritura, nunca depois.

Mesmo com a restrição, a categoria saiu do papel. Das 140 constâncias de investidor do primeiro semestre de 2026, 18 couberam às três categorias criadas em abril, e 15 delas foram de imóveis, segundo o vice-ministro Eduardo Gustale ao portal InfoNegocios. Quem prefere investir numa operação própria a partir de $70.000 encontra o caminho no artigo sobre o Investor Pass com empresa.

Como comprovar a compra do imóvel no SUACE

O documento que abre a porta é a Constancia de Inversionista Extranjero (CIE), emitida pelo SUACE, uma direção-geral do Ministério de Indústria e Comércio, sempre em nome de pessoa física. Com ela, você pede a residência permanente na Dirección Nacional de Migraciones.

Escritura inscrita ou contrato com 30 % pago: as duas provas do investimento

O Anexo I, artigo 6.1, aceita exatamente duas provas, e as duas passam pelo escribano, o tabelião paraguaio, que tem um papel mais ativo que o do tabelião brasileiro:

• uma escritura pública de transferência já inscrita no registro ("debidamente inscripta");
• um contrato particular de compra e venda com firmas certificadas por escribano, com pelo menos 30 % do valor declarado como investimento total já pago.

Os comprovantes não podem ter mais de 180 dias corridos na data do pedido. Quem compra cedo e protocola tarde corre o risco de ver a prova vencer no meio do caminho. Compra e pedido, portanto, andam no mesmo cronograma.

Na conta mais simples, um imóvel de exatamente $200.000 exige pelo menos $60.000 pagos no contrato. O mínimo se mede em dólares ou no equivalente em guaranis pelo câmbio oficial do dia do pedido, então um preço em guaranis colado no piso pode cair abaixo de $200.000 com uma oscilação do câmbio. Quem ainda vai converter reais para pagar deveria deixar uma folga maior.

Compra na planta: imóvel em construção como investimento

A resolução reconhece investimentos já executados ou "en proceso de ejecución", desde que o compromisso econômico esteja documentado (Anexo I, artigo 1º, alínea h). Isso abre espaço para o apartamento comprado na planta direto da incorporadora, contanto que o contrato tenha firmas certificadas e 30 % pagos. O saldo vira obrigação contratual com o vendedor.

Uma simples reserva com sinal não é a mesma coisa que um contrato de compra e venda, e a norma pede o contrato. O risco de obra também continua seu: atraso ou construtora frágil não desaparecem porque o documento serviu ao SUACE.

Valor declarado, avaliação e investimento em mais de uma unidade

Conta o valor declarado na escritura ou no contrato, e a resolução não exige laudo de avaliação, a chamada tasación. O artigo 2º, porém, permite ao SUACE um controle exaustivo dos documentos, e se isso leva a pedir avaliação na prática ainda não está claro. Como a norma fala de "bienes inmuebles", no plural, entendemos que dois ou mais imóveis podem somar juntos os $200.000.

Pontos em aberto na categoria imóveis: revenda, financiamento e empresa

A norma não fixa prazo mínimo de permanência com o imóvel nem relatório anual, ao contrário das aplicações financeiras. Isso não torna uma revenda rápida algo sem consequência: o SUACE acompanha os requisitos todo mês e remete à Migraciones o informe das constâncias emitidas (artigo 5º da resolução).

Outros três pontos ficam sem resposta. Se um imóvel pago em parte com financiamento bancário conta pelo valor total, a resolução não diz; ela olha só o valor declarado e, no contrato, os 30 % pagos. Também não está claro o que vale quando a escritura tem mais de 180 dias, por exemplo se uma certidão atualizada do registro basta.

A terceira dúvida é frequente entre brasileiros do agro: comprar por meio de uma empresa paraguaia. A constância é emitida à pessoa física, e a resolução não diz se uma escritura em nome de uma sociedade comprova o investimento do sócio. Defina a estrutura com o advogado antes da compra.

No caso de casais, convém prudência. A regra de que cada investidor cumpre sozinho o valor mínimo aparece de forma expressa apenas na categoria produtiva. Para imóveis, o texto se cala, e quem quer planejar sem risco conta com $200.000 por pessoa. Cônjuge e filhos não entram automaticamente: pelo que se sabe hoje, pedem a residência pelo caminho geral.

Brasileiro comprando imóvel no Paraguai: a faixa de fronteira

Para o comprador brasileiro, este é o ponto mais sério do artigo. A Ley 2532/2005 cria a zona de segurança fronteiriça, uma faixa de 50 quilômetros ao longo das fronteiras terrestres e fluviais. Dentro dela, estrangeiros originários de países limítrofes, e pessoas jurídicas formadas majoritariamente por eles, não podem ser proprietários, condôminos nem usufrutuários de imóveis rurais. O Brasil é limítrofe, assim como a Argentina e a Bolívia.

A lei é dura na execução. O escribano não pode lavrar escritura de negócio proibido (artigo 5º), e o ato que violar a regra é nulo, com multa equivalente ao dobro do valor da operação (artigo 8º). Há duas saídas. A primeira é uma autorização por decreto do Poder Executivo, fundada em interesse público, pedida à comissão interinstitucional do Ministério de Defesa Nacional, a CIZOSEF (Decreto 7525/2011). A segunda veio com a Ley 2647/2005, que excluiu da norma os estrangeiros de países limítrofes "con radicación permanente en la República".

Três pontos costumam se confundir. A restrição vale só para imóvel rural: apartamento, casa ou sala comercial em área urbana, mesmo em Ciudad del Este, Pedro Juan Caballero ou Salto del Guairá, fica fora dela. A exceção pede residência permanente, e a temporária não basta. E há uma questão de ordem: o investimento do Investor Pass vem antes da constância, que vem antes da permanente. Na data da compra, o brasileiro ainda não é residente permanente, então uma terra rural na faixa não serve como o próprio investimento do pedido.

Para portugueses, angolanos e demais compradores lusófonos de fora da América do Sul, a faixa não se aplica, porque os seus países não fazem fronteira com o Paraguai. E fora dos 50 quilômetros o brasileiro compra terra rural pelo rito comum. Uma fazenda explorada de forma produtiva, por exemplo arrendada para lavoura, cabe pela nossa leitura na definição de investimento imobiliário, já que o texto não distingue imóvel urbano de rural. O passo a passo da compra de campo está no guia sobre comprar terra e fazenda no Paraguai.

Comprar imóvel no Paraguai como estrangeiro: documentos e etapas

Para comprar, você não precisa de residência nem de cédula. A Ley 117/1991, de investimentos, garante ao investidor estrangeiro os mesmos direitos, garantias e obrigações do nacional, sem exigir domicílio no país. Como documento de identidade, o passaporte basta. O RUC, o número fiscal paraguaio, costuma ser pedido por escribanos e bancos e pode ser tirado com ajuda do próprio escribano, mas não encontramos regra que obrigue o comprador a tê-lo.

A compra segue quatro etapas:

1. Boleto de compraventa: o compromisso particular com sinal; para servir ao Investor Pass, com firmas certificadas e 30 % pagos.
2. Verificação por escribano e advogado: certidão de domínio (certificado de condición de dominio), certidão do cadastro e quitação dos tributos municipais. Em Assunção, a Ley 881/1981 impede a escritura sem essa quitação.
3. Escritura pública com o escribano, quando se paga o imposto municipal de transferência.
4. Inscrição na Dirección General de los Registros Públicos. Só a escritura inscrita atende à primeira forma de prova.

Não existe prazo oficial para o conjunto. Guias do mercado falam em 30 a 60 dias úteis entre o compromisso e o registro, tempo que entra no calendário de quem vai usar a escritura inscrita como prova. Preços por bairro, financiamento e erros comuns estão no nosso guia sobre comprar imóvel no Paraguai.

Impostos e taxas na compra imobiliária no Paraguai

Num imóvel de $200.000, o imposto de transferência fica em $600 em Assunção e $400 nos demais municípios, e o contrato define quem paga. Quem conhece o ITBI das prefeituras brasileiras costuma estranhar como a conta fica baixa. Os honorários do escribano tendem a pesar mais que o imposto, então peça o valor fechado antes do compromisso. No lançamento comprado da incorporadora, o IVA de 5 % costuma vir embutido no preço.

O imposto imobiliário anual não é tributo de compra, e sim a cobrança municipal sobre o valor fiscal do cadastro, como mostra o guia de imposto imobiliário no Paraguai.

Já o aluguel de um imóvel situado no Paraguai é renda de fonte paraguaia, fora do 0 % territorial. A pessoa física paga IRP-RGC de 8 % sobre a renda líquida, o menor valor entre 50 % do aluguel e o aluguel menos as despesas comprovadas. No teto, são 4 % do aluguel bruto.

Quer escolher o imóvel já pensando na residência? Montamos com você a busca de um imóvel que atenda às regras da categoria e coordenamos verificação de título, escribano e pedido até a cédula. Veja a busca de imóveis e o acompanhamento do Investor Pass.

Da escritura à cédula: o Investor Pass passo a passo

Sem viagem não há pedido: a constância exige comprovante de entrada no Paraguai e certificado de antecedentes da INTERPOL Paraguai, e a cédula também é feita pessoalmente. A sequência:

1. Entrada no Paraguai, com visto consular antes se o seu passaporte exigir, e certificado da INTERPOL.
2. Escolha e verificação do imóvel, da visita à certidão de domínio.
3. Prova da compra, contrato ou escritura; da data dos documentos correm os 180 dias.
4. Dossiê: formulário eletrônico com valor de declaração jurada, documento de identidade, antecedentes do país de origem apostilados e declaração de origem dos fundos segundo as normas da SEPRELAD.
5. Constância no SUACE em até cinco dias úteis com o dossiê completo.
6. Residência permanente na Migraciones e cédula na Policía Nacional.

No idioma, o brasileiro leva vantagem: documentos em português emitidos pelo Brasil estão dispensados de tradução (Anexo I, artigo 7º, alínea d). Certidões portuguesas, angolanas ou de outro país lusófono precisam de tradução ao espanhol, que fazemos no Paraguai com tradutor público matriculado.

A permanente direta encurta também o caminho da naturalização: o prazo gira em torno de três anos a partir da permanente, enquanto o caminho comum soma cerca de cinco com as duas fases. Em contrapartida, mais de três anos fora do país sem motivo justificado derrubam a permanente (artigo 54 da Ley 6984/2022). Se o atalho compensa o capital imobilizado, a conta está em Investor Pass ou caminho regular.

Como ajudamos na busca imobiliária e no Investor Pass

Na busca de imóveis, a residência entra no perfil desde o primeiro dia: imóvel de investimento em vez de moradia própria, um valor com folga acima de $200.000 e a forma de prova que combina com o seu calendário. Com os parceiros locais fazemos a pré-seleção, acompanhamos as visitas, coordenamos a verificação do título por advogado e vamos com você ao escribano. O preço é sob consulta; imóvel e custos de terceiros você paga diretamente.

No Investor Pass, coordenamos depois a constância, a Migraciones e os compromissos até a cédula. Não recomendamos imóvel por rentabilidade nem prestamos assessoria jurídica ou fiscal, que ficam com advogado, escribano e a nossa contadora paraguaia. Depois de acompanhar muitos brasileiros na compra, a regra que mais repito é curta: o título se verifica antes do sinal.

Perguntas frequentes sobre o Investor Pass com imóvel

Um apartamento para morar conta no Investor Pass do Paraguai?

Não. A Resolución MIC 0283/2026 exclui compras para uso exclusivamente pessoal ou familiar. O imóvel precisa ser investimento, comprado para gerar renda, valorização ou exploração produtiva, como um apartamento para alugar. A sua moradia fica num orçamento separado, alugada ou comprada fora dos $200.000.

Imóvel na planta serve para o Investor Pass no Paraguai?

Serve, pela via do contrato. O compromisso com a incorporadora precisa ter firmas certificadas por escribano e pelo menos 30 % do valor total declarado já pagos, e a resolução aceita expressamente investimentos em execução. Se uma simples reserva com sinal basta, o texto não esclarece: ele pede contrato de compra e venda.

Brasileiro pode usar uma fazenda na faixa de fronteira no Investor Pass?

Como investimento do próprio pedido, não. Pela Ley 2532/2005, brasileiro só é dono de imóvel rural nos 50 quilômetros da fronteira com residência permanente (Ley 2647/2005) ou autorização por decreto, e na data da compra ele ainda não tem a permanente. Depois da cédula de permanente, a compra na faixa se abre. Fora da faixa, uma fazenda explorada de forma produtiva pode, pela nossa leitura, compor o investimento.

Posso vender o imóvel do Investor Pass depois de receber a residência permanente?

A resolução não fixa prazo mínimo de permanência, ao contrário das aplicações financeiras, que exigem dois anos. O SUACE, porém, acompanha as constâncias todo mês e informa a Migraciones, e a norma não diz se uma venda logo após a cédula contaria como descumprimento da declaração jurada. Converse com um advogado antes de vender.

Um casal pode dividir um imóvel de $200.000 no Investor Pass do Paraguai?

O texto não responde. A regra de que cada investidor cumpre sozinho o valor mínimo aparece de forma expressa só na categoria produtiva, então o plano seguro conta $200.000 por pessoa que quer a própria constância. O cônjuge também pode pedir a residência pelo caminho geral.

A renda de aluguel no Investor Pass paga imposto no Paraguai?

Paga. O aluguel de imóvel situado no Paraguai é renda de fonte paraguaia, e o 0 % do princípio territorial vale só para a renda que nasce fora. A pessoa física recolhe 8 % de IRP-RGC sobre uma base calculada como o menor valor entre metade do aluguel e o aluguel menos as despesas comprovadas.

Procura um imóvel que funcione como investimento e também como caminho para a residência? Fale com a nossa equipe: numa primeira conversa gratuita, revisamos orçamento, prazo e forma de prova antes de você assinar qualquer compromisso.

Aviso: Este artigo é informação geral e não constitui aconselhamento fiscal, jurídico ou de investimento. O marco legal no Paraguai e no seu país de origem pode mudar. Consulte um profissional para o seu caso.

Fontes oficiais: Resolución MIC N° 0283/2026 (artigos 2º e 5º e Anexo I, artigos 1º, 6º e 7º), Ley 2532/2005 sobre a zona de segurança fronteiriça, com o artigo 3º na redação da Ley 2647/2005, e DNIT para IRP-RGC e IVA. Constâncias do primeiro semestre de 2026: InfoNegocios, 21 de julho de 2026. Situação: outubro de 2026.