Imposto imobiliário no Paraguai: guia do proprietário 2026

Muita gente chega ao Paraguai encantada com o princípio territorial e a promessa de 0% sobre a renda do exterior, e esquece de perguntar uma coisa simples: e quando eu comprar um imóvel aqui, quanto vou pagar de imposto todo ano? A resposta tem nome, o imposto imobiliário no Paraguai, e costuma surpreender pela leveza. Este guia explica quem paga, como o valor é calculado, o que mudou em 2026 e por que esse tributo não tem nada a ver com o 0% sobre a sua renda de fora.

Escrevo a partir de quem acompanha compradores estrangeiros de perto, com parceiros que lidam com esses trâmites no Paraguai na rotina. A intenção aqui é dar clareza, não fórmula mágica: valores variam de cidade para cidade, e a última palavra é sempre da municipalidade onde o imóvel está registrado.

O que é o imposto imobiliário no Paraguai

O imposto imobiliário no Paraguai, o Impuesto Inmobiliario, é um tributo anual que incide sobre a propriedade de imóveis: terrenos, casas, apartamentos e imóveis rurais. Ele é o equivalente, guardadas as diferenças, ao IPTU e ao ITR que o brasileiro conhece. Quem tem um bem registrado em seu nome paga uma vez por ano, e o valor depende de um cálculo oficial feito pelo Estado, não do preço que você pagou no mercado.

A primeira boa notícia é a alíquota. Sobre a base de cálculo, a alíquota geral é de 1%. É um número baixo quando comparado a muitos municípios brasileiros, e é uma das razões pelas quais o custo de manter um imóvel no Paraguai costuma ser modesto. A segunda boa notícia, que veremos em detalhe, é que a base sobre a qual esse 1% incide quase nunca é o valor de mercado do imóvel.

Quem paga o imposto imobiliário no Paraguai

Paga o imposto quem consta como proprietário do imóvel no registro, seja pessoa física ou jurídica, seja residente ou não. Aqui vale um ponto importante para o comprador estrangeiro: você não precisa ter residência nem cédula paraguaia para ser dono de um imóvel e, consequentemente, para ser contribuinte desse tributo. A obrigação nasce da propriedade em si, e acompanha o bem enquanto ele estiver no seu nome.

Se o imóvel pertence a mais de uma pessoa, a responsabilidade costuma ser solidária entre os coproprietários. Em transações de compra e venda, é prática comum verificar se há parcelas em aberto antes de fechar negócio, porque débitos costumam ficar vinculados ao imóvel. Por isso, ao comprar, confirme a situação fiscal do bem junto à municipalidade e ao cartório, um cuidado que evita herdar contas do antigo proprietário sem perceber.

Vale registrar que este é um imposto sobre o patrimônio imobiliário, não sobre o uso que você faz dele. Morar, deixar fechado, alugar ou usar como segunda base não altera a existência da obrigação anual. O que a locação pode gerar é uma renda de fonte paraguaia, e essa renda segue uma lógica tributária própria, separada do imposto sobre a propriedade em si.

Como o imposto imobiliário no Paraguai é calculado

O cálculo tem dois ingredientes: o valor fiscal do imóvel e a alíquota de 1%. O valor fiscal, também chamado de valuación fiscal, é uma avaliação oficial definida pelo Estado e atualizada periodicamente. Ele considera fatores como a localização, a superfície do terreno, a área construída e a destinação do imóvel. A conta, na forma mais simples, é direta: valor fiscal multiplicado por 1% resulta no imposto do ano.

Aqui está o detalhe que muda tudo e que quase ninguém explica bem: o valor fiscal costuma ser bem menor do que o valor de mercado. É comum que a base oficial represente apenas uma fração do que você pagaria para comprar aquele imóvel de fato. Isso significa que aplicar 1% sobre o valor fiscal resulta, na prática, em uma conta muito mais baixa do que 1% sobre o preço real de compra. É por isso que o imposto anual costuma parecer simbólico para quem vem de fora.

Não trate essa relação entre valor fiscal e valor de mercado como uma regra fixa. Ela varia por município, por tipo de imóvel e por atualizações oficiais, e não existe um percentual universal que sirva para todo o país. A única forma de saber o valor fiscal exato do imóvel que você tem ou pretende comprar é consultar a municipalidade competente, que emite a informação com base no cadastro atual.

O reajuste de 2026 e o Decreto 5181/2025

Como o valor fiscal é a base do cálculo, qualquer atualização nele mexe diretamente no que você paga. Para 2026, o valor fiscal dos imóveis foi reajustado em 4,1%, conforme o Decreto 5181/2025. Na prática, a base oficial sobre a qual incide o 1% subiu nessa proporção, o que se reflete em um imposto anual um pouco maior do que o do ano anterior para o mesmo imóvel.

É importante manter a proporção em mente antes de se assustar. Um reajuste de 4,1% sobre uma base que já é baixa resulta em um aumento modesto em termos absolutos. Se o imposto de um imóvel era de algumas centenas de dólares por ano, o efeito do reajuste tende a ser de poucos dólares ou algumas dezenas, dependendo do valor fiscal específico. Ainda assim, é um número a incluir no orçamento anual de quem mantém propriedade no país.

Reajustes assim não são incomuns e tendem a acompanhar a atualização periódica das avaliações. Por isso, ao planejar a compra ou a manutenção de um imóvel, conte com pequenas variações anuais na conta e confirme o número vigente a cada ano. Trabalhar com o valor do ano passado pode gerar uma diferença, pequena, mas real, na hora de pagar.

Cobrança municipal: o que muda com a Ley 7424/2025

A cobrança do imposto imobiliário no Paraguai é municipal. Quem lança, cobra e arrecada é a municipalidade onde o imóvel está localizado, e é a ela que você paga. Isso tem uma consequência prática direta: as regras de desconto, os prazos e eventuais adicionais podem variar de um município para outro. Assunção tem suas ordenanças, Ciudad del Este tem as suas, e o mesmo vale para as demais cidades.

Em 2025 entrou em cena a Ley 7424/2025, que trata do chamado RUN, o registro voltado a organizar informações sobre imóveis. Vale um esclarecimento honesto para não gerar pânico: essa lei mexe na organização e no cadastro, mas não muda quem cobra o imposto. A competência para arrecadar segue municipal. Ou seja, o RUN é uma peça administrativa, e você continua tratando do pagamento com a municipalidade do seu imóvel.

Como as regras têm essa camada local, generalizar demais seria um erro. O passo mais seguro, sempre, é confirmar na municipalidade competente as condições vigentes para o seu imóvel: valor fiscal atual, prazos, descontos e eventuais adicionais. É um telefonema ou uma visita que pode economizar tempo e evitar surpresas, sobretudo para quem administra a propriedade de longe.

Adicionais, recargos e o desconto de Assunção

O 1% sobre o valor fiscal é a base, mas nem sempre é o total. Dependendo do imóvel e do município, podem existir adicionais ou recargos que se somam ao imposto principal. Um exemplo clássico é o adicional sobre terrenos ociosos ou baldios em áreas urbanas, pensado para desestimular a especulação com lotes vazios. Imóveis rurais de grande extensão também podem ter regras próprias. Por isso, o valor final pode não ser exatamente o 1% puro.

Do outro lado da balança estão os descontos. Assunção, por exemplo, concedeu um alívio via Ordenanza 193/2025, com uma redução da ordem de 52% no imposto imobiliário para o período correspondente. Foi uma medida da capital, aplicável às condições que a própria ordenança define, e não uma regra nacional automática. Serve como exemplo de que a conta pode ser bem mais leve do que o 1% cheio sugere, dependendo de onde o imóvel está.

O ponto a levar deste tópico é a variação. Entre adicionais que aumentam e descontos que reduzem, o valor efetivo que você paga depende do imóvel específico e das ordenanças municipais em vigor. Não dá para prometer um número único que valha para todos. O caminho responsável é sempre o mesmo: confirmar as condições atuais na municipalidade antes de fechar contas ou tomar decisão de compra.

Pagamento anual e desconto por antecipação

O imposto imobiliário no Paraguai é anual, mas isso não significa uma única data rígida igual em todo lugar. As municipalidades costumam abrir o pagamento no início do ano e oferecer descontos para quem paga cedo. Assunção, por exemplo, ficou conhecida por campanhas de antecipação, do tipo popularmente chamado de Enero Off, que premiam com abatimento quem quita logo nos primeiros meses. Pagar no começo do ano costuma sair mais barato do que deixar para depois.

Também costuma ser possível parcelar o imposto ao longo do ano, embora aí você abra mão do desconto por antecipação. Para quem mantém o imóvel de longe, muitos preferem quitar o valor cheio do ano de uma vez, aproveitar o abatimento e não se preocupar com prazos ao longo dos meses. É uma escolha de organização, e a economia do pagamento antecipado costuma compensar o esforço.

Fique atento aos prazos e recargos por atraso. Assim como há prêmio para quem paga cedo, costuma haver acréscimo para quem paga em atraso. Como as datas e os percentuais variam por município, confirme o calendário do ano junto à municipalidade competente. Quem administra o imóvel a distância pode combinar com um contato local ou com quem faz esse acompanhamento para não perder a janela do desconto nem cair em multa.

Exemplo ilustrativo em dólar

Vamos a um exemplo puramente ilustrativo, com números redondos, só para mostrar a lógica. Imagine um apartamento em um bairro bom de Assunção cujo preço de mercado seja de 120.000 USD. Como vimos, o valor fiscal costuma ser bem menor que o de mercado. Suponha, apenas para o exercício, que o valor fiscal desse imóvel seja de 30.000 USD. Aplicando a alíquota de 1%, o imposto do ano seria de cerca de 300 USD.

Agora aplique as camadas que discutimos. Sobre esses 300 USD hipotéticos, o reajuste de 2026 acrescentaria pouco. Um desconto municipal, como o de Assunção, poderia reduzir o valor de forma relevante. E o pagamento antecipado poderia abater mais um pedaço. Em muitos casos reais, o proprietário estrangeiro acaba pagando algo na casa de poucas centenas de dólares por ano por um imóvel urbano de bom padrão, às vezes menos.

Reforço que esses números são inventados para ilustrar a mecânica, não uma cotação. O seu valor fiscal real pode ser bem diferente, para mais ou para menos, e só a municipalidade informa o número correto. Use o exemplo para entender a ordem de grandeza e a lógica do cálculo, e para perceber por que, comparado ao custo de comprar, o imposto anual costuma ser um detalhe no orçamento de quem tem imóvel no Paraguai.

Este imposto não é imposto sobre a sua renda do exterior

Aqui está a confusão que mais vale desfazer. Muita gente ouve falar do 0% sobre a renda estrangeira e imagina que pagar imposto imobiliário no Paraguai contradiz esse benefício. Não contradiz. São coisas diferentes, com bases diferentes. O imposto imobiliário incide sobre a propriedade de um bem físico localizado dentro do país. O princípio territorial, por sua vez, trata da tributação da renda conforme a sua origem.

Pelo princípio territorial, para quem tem residência fiscal efetiva, a renda de fonte estrangeira fica, em princípio, sujeita a 0% de imposto local no Paraguai. Isso vale para aluguéis lá fora, dividendos internacionais e aplicações no exterior. Já o imposto sobre um imóvel que você possui em solo paraguaio é um tributo local sobre patrimônio local, e existe independentemente da sua renda vir de dentro ou de fora. Um não anula o outro, porque eles nem falam da mesma coisa.

Se você quer entender a fundo como funciona o 0% sobre a renda de fora e onde ficam os limites desse benefício, vale ler o guia sobre o imposto no Paraguai e a renda do exterior. Ter clareza sobre essa separação evita tanto a euforia de achar que não se paga nada, quanto o medo de achar que o benefício territorial é uma miragem. Cada tributo tem o seu lugar.

O imposto imobiliário na hora de comprar ou investir

Para quem está pensando em comprar, o imposto imobiliário é apenas uma peça do quebra-cabeça, e uma peça pequena. O peso maior está no preço de compra, nos custos de escritura, no registro e em eventuais impostos de transferência do momento da aquisição. O imposto anual sobre a propriedade entra depois, como custo recorrente de manutenção, e costuma ser modesto perto do investimento inicial. Ainda assim, vale incluí-lo no cálculo de retorno.

Se o seu plano é comprar para morar ou para alugar, entender esse custo anual ajuda a montar um orçamento honesto. Para o passo a passo da aquisição em si, com cuidados de due diligence e escritura, veja o guia de como comprar imóvel no Paraguai. E para dimensionar o gasto mensal total de viver no país, com moradia e demais categorias, o guia de custo de vida no Paraguai em 2026 traz faixas realistas em dólar.

Para quem olha o imóvel como investimento, e não apenas como moradia, a conta muda de foco: rentabilidade do aluguel, valorização e a estrutura em que o bem estará. Vale lembrar que aquisição de imóveis se conecta a certas rotas de residência via investimento no país. Quem pensa nesse perfil pode aprofundar no guia de como investir no Paraguai e nas orientações do hub para investidores, que reúne o que pesa nessa decisão.

Pensando em comprar um imóvel no Paraguai? Antes de fechar negócio, vale entender todos os custos, do imposto anual à residência. Agende uma conversa sem compromisso e veja o que se aplica ao seu caso.

Perguntas frequentes sobre o imposto imobiliário no Paraguai

Qual é a alíquota do imposto imobiliário no Paraguai?

A alíquota geral é de 1% sobre o valor fiscal do imóvel. O detalhe que faz diferença é que o valor fiscal, definido oficialmente, costuma ser bem menor que o valor de mercado. Por isso, o imposto anual costuma ser modesto. Podem existir adicionais em casos específicos, então confirme o valor exato na municipalidade do imóvel.

Estrangeiro sem residência paga imposto imobiliário no Paraguai?

Sim. A obrigação nasce da propriedade do imóvel, não da sua situação migratória. Você não precisa de cédula nem de residência para ser dono de um imóvel no país e, sendo dono, é contribuinte do imposto imobiliário. O tributo acompanha o bem enquanto ele estiver registrado no seu nome, independentemente de você morar ou não no Paraguai.

Como calcular o imposto imobiliário no Paraguai?

O cálculo básico é o valor fiscal do imóvel multiplicado pela alíquota de 1%. O valor fiscal é uma avaliação oficial, quase sempre inferior ao preço de mercado, e é definido pela municipalidade. Sobre esse resultado podem incidir adicionais ou descontos locais. Como a base varia por imóvel e por município, o número exato só a municipalidade competente informa.

O que mudou no imposto imobiliário para 2026?

Para 2026, o valor fiscal dos imóveis foi reajustado em 4,1%, conforme o Decreto 5181/2025. Como o valor fiscal é a base de cálculo, o imposto anual sobe na mesma proporção para o mesmo imóvel. Por ser um reajuste sobre uma base baixa, o efeito em dólar costuma ser pequeno, mas vale confirmar o número vigente a cada ano.

A Ley 7424/2025 mudou quem cobra o imposto?

Não. A Ley 7424/2025 trata do RUN, um registro voltado a organizar informações sobre imóveis, e mexe na parte cadastral. Ela não altera a competência de cobrança, que segue municipal. Você continua tratando do pagamento com a municipalidade onde o imóvel está localizado, que define prazos, descontos e eventuais adicionais para o seu caso.

Existe desconto no imposto imobiliário no Paraguai?

Sim, e ele varia por município. Assunção, por exemplo, concedeu uma redução da ordem de 52% via Ordenanza 193/2025, além de campanhas de pagamento antecipado, do tipo Enero Off, que abatem quem paga cedo. Como cada municipalidade define suas próprias condições, confirme os descontos vigentes para o seu imóvel diretamente na municipalidade competente antes de pagar.

Quando se paga o imposto imobiliário no Paraguai?

É um imposto anual. As municipalidades costumam abrir o pagamento no início do ano e oferecer desconto para quem quita cedo, além de permitir parcelamento em muitos casos. Há também recargos por atraso. Como as datas e os percentuais mudam por município, confirme o calendário do ano na municipalidade do imóvel para aproveitar o desconto e evitar multa.

Pagar imposto imobiliário afeta o 0% sobre a renda do exterior?

Não. São tributos diferentes. O imposto imobiliário incide sobre a propriedade de um imóvel dentro do Paraguai. O 0% do princípio territorial trata da renda de fonte estrangeira, que, com residência fiscal efetiva, fica em princípio isenta de imposto local sobre a renda. Ter imóvel e pagar o imposto sobre ele não contradiz nem enfraquece o benefício territorial sobre a sua renda de fora.

O valor fiscal é o mesmo que o preço de compra do imóvel?

Não. O valor fiscal é uma avaliação oficial usada como base do imposto, e costuma ser bem menor que o preço de mercado que você paga na compra. É justamente essa diferença que torna o imposto anual leve. O único jeito de saber o valor fiscal exato do seu imóvel é consultar a municipalidade, já que ele varia por localização e características.

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Aviso: Este artigo é informação geral e não constitui aconselhamento fiscal, jurídico ou de investimento. O marco legal no Paraguai e no seu país de origem pode mudar. Consulte um profissional para o seu caso.